|
дома
дачи участки
квартиры коммерческая
недвижимость полезная
информация доска объявлений
домой, на
главную
Ключевые события рынка складской недвижимости в
Подмосковье в 2006 году:
Строительство крупного индустриально-логистического парка в городе
Ступино с площадью первой фазы около 110 тыс. м2
австрийской группой C.R.E.D.O. ( 65 млн евро )
Покупка фондом AIG European Real Estate комплекса FM Logistic, расположенного в
г. Химки, общей площадью складских помещений около 65 тыс. м2. Это первая
инвестиционная сделка между иностранными компаниями по схеме «sale and
leaseback» (покупка с последующей сдачей в аренду продавцу) в складском сегменте
московского регионального рынка недвижимости;
Старт
строительства крупнейшего на настоящий момент на южном направлении
логистического терминала «МЛП-Подольск» общей площадью 200 тыс. м2;
Заключение договора о совместном инвестировании в строительство складских
объектов в России между компаниями Raven Russia Limited и Aldama Limited. Первым
проектом СП стал индустриальный парк «Восточный» на участке площадью 61,8 га в
Ногинском районе. Девелопером проекта выступила компания «Эспро»;
Анонс
строительства в МО крупнейшего частного контейнерного терминала мощностью 400
TEU в месяц. Об этом заявили компании ОАО «Дальневосточная транспортная группа»
и ООО «ФНС СНГ» (входящая в южнокорейскую Pan Korea).
Внимание подмосковных
властей к проекту ЦКАД, подкрепленное инвестициями в строительство и
реконструкцию фрагментов трассы, дает покупателям участков надежду на доходность
своих вложений в земли около «бетонки». Будущая магистраль общей протяженностью
порядка 442 км, согласно проектным предложениям, будет насчитывать четыре-шесть
полос в каждую сторону и объединит 18 шоссе. Предполагаемая скорость движения по
ЦКАД должна составить 110–140 км/ч. Всех этих сведений оказалось вполне
достаточно, чтобы спровоцировать интерес компаний, особенно иностранных
девелоперов, к реализации своих складских проектов вблизи подмосковной
магистрали несмотря на удаленность объектов от столицы. Впрочем, специалисты
озвучивают и другие причины роста спроса на свободные площади рядом с областным
кольцом.
Можно выделить два драйвера роста
спроса на земельные участки вблизи ЦКАД. Во-первых, свободных земель в районе
московской кольцевой автодороги осталось крайне мало, предложения смещаются в
сторону области. А будущая ЦКАД – это некий психологический барьер, до которого
подмосковные земли пользуются спросом у покупателей,
участки под склад на расстоянии в 20–40 и даже 50 км от МКАД становятся
привлекательными для инвесторов. А строительство и развитие проекта ЦКАД дает
надежду, что новая дорожная инфраструктура существенно повлияет на скорость
транспортировки товаров с удаленного терминала до столицы.
Эксперты Colliers International солидарны с коллегами. «Реализация
государственных программ по развитию транспортной системы страны выступает
важной движущей силой, способствующей формированию разветвленной логистической
инфраструктуры, строительству складов вблизи основных транспортных магистралей и
путей прохождения грузопотоков», – говорится в отчете компании по рынку
коммерческой недвижимости. Для Московского региона это означает ровно то же
самое: ЦКАД – приоритетный транспортный проект не только областного, но и
федерального значения. Крупные игроки столичного рынка складской недвижимости
уже поняли, что «освоение» земель близ МКАД – ставка на прошлое. Сейчас выгодным
вложением средств является покупка участков под строительство складов около
будущей областной магистрали.
Кто покупает?
Так кто же является покупателями этих земель, кто раньше всех предвидел данную
тенденцию и стал ее основоположником? По словам специалистов из компании
Praedium, в общем объеме арендуемых складских площадей в Московском регионе
наибольшие доли принадлежат торговым сетям, гипермаркетам и логистическим
провайдерам. То есть невзирая на удаленность объектов от столицы большая часть
(70%) грузопотоков арендаторов помещений вблизи ЦКАД идут в Москву, к областным
партнерам – лишь 30%. Никакой специализации на работе «только с областью» или
«только со столицей» здесь быть не может, поясняют эксперты логистического
рынка.
Кажущееся сейчас не очень привлекательным местоположение участка, например, в 80
км от Москвы уже в ближайшие несколько лет с развитием ЦКАД «компенсируется»
отличной транспортной доступностью. Кроме того, как отмечают аналитики Praedium,
растет число сделок по приобретению и переводу земель промышленного назначения:
«Отечественные сетевики строят для себя распределительные центры, а многие
иностранные компании решают открыть в Подмосковье производство».
Именно они, международные игроки с именем, во многом и определили беспрецедентно
высокую инвестиционную активность на рынке подмосковной коммерческой
недвижимости в текущем году. Самым ярким примером может служить британский
инвестиционный фонд Raven Russia Limited, привлекший несколько миллионов фунтов
стерлингов путем дополнительного размещения акций на AIM и анонсировавший
создание совместного предприятия с компанией Aldama Limited (созданной
российской Группой компаний «Эспро», «Кулон») для строительства в России
логистических объектов международного уровня. Первым проектом СП значится
возведение в Ногинском районе Московской области 300 тыс. м2 складских площадей.
Расположены они будут на участке 61,8 га в 44 км от МКАД. Еще несколько лет
назад эта сделка вызвала бы недоумение среди остальных участников рынка. Сейчас
же проект как нельзя лучше иллюстрирует обозначенную тенденцию.
Есть и не менее показательные примеры. Один из них – выход на российский рынок
бельгийского девелопера Ghelamco, в конце лета этого года заявившего о своих
планах по строительству складского комплекса площадью 220 тыс. м2 на Дмитровском
шоссе в 30 км от МКАД. Или намерения канадского девелопера Giffels по
строительству 600 тыс. м2 площадей в Домодедовском районе. Для этих целей
компания уже приобрела участок земли площадью 100 га (продавцом выступила
инвестиционная компания Coalco).
И эти сделки – лишь небольшая часть заявленных крупных девелоперских проектов,
каждый их которых предусматривает строительство 30–500 млн м2 качественных
складских площадей в московском регионе. По данным Colliers International, о
планах по созданию разветвленной сети складских и логистических центров объявил
ряд известных российских девелоперов, таких как «РосЕвроДевелопмент» и МЛП.
Дополнительные преимущества
Так как стоимость земель в районе ЦКАД (порядка $5 тыс. за сотку)
существенно ниже, чем около столицы ( $15–20 тыс. за сотку в районе МКАД
), покупка подобных участков становится выгодным вложением средств. Резких
скачков цен на «удаленные» площади, как полагают эксперты рынка, в ближайшее
время не предвидится: кто хотел, уже выкупил привлекательные для строительства в
области сельскохозяйственные земли. Арендные ставки в течение следующего года
также сохранятся на ныне существующем, довольно высоком уровне.
Говоря о перспективных направлениях для покупки и строительства (см. рис. 1 и
2), участники рынка отмечают, что наименее востребованным пока является западное
направление. «Крупные логистические комплексы, терминалы уже сейчас есть и на
северном, и на восточном, и на южном направлениях, – говорит Алексей Новиков из
Knight Frank. – Остается “свободным” Запад, но, думаю, крупные проекты скоро
появятся и там». Приоритетным среди названных является южное направление. Как
отмечают специалисты Knight Frank, до конца этого года на нем возможен
существенный рост предложений в сегменте складов класса А за счет скорого
появления на рынке логистических парков «Евразия» (проект компании «Евразия») и
«Crosspoint M4» (проект Coalco на пересечении
Каширского шоссе («Дон» М – 4) и «бетонки»).
Рисунок 1. Плотность распределения высококачественных площадей в московской
области по направлениям*, м2/км2
Рисунок 2. Количественный и процентный прирост построенных площадей по шоссе за
год (с середины 2005 г. по 2006 г.), тыс. м2, %
Правда, следует
справедливо заметить, что, говоря о приоритетном влиянии ЦКАД на расположение
будущих крупных логистических объектов в Московской области, эксперты рынка
упоминают также и другие правительственные программы. Немаловажную роль в
развитии логистической инфраструктуры региона должна сыграть программа
формирования в Подмосковье 60 промышленных округов и привлечения в них в
ближайшие пять лет нескольких миллиардов частных инвестиций. Как отметил на
заседании правительства в июне этого года министр экономики области Вячеслав
Крымов, промышленные округа в 29 муниципальных образованиях будут сформированы в
виде индустриальных, логистических, офисно-деловых, агро-, техно- и
многофункциональных парков. И на данный момент в Подмосковье уже анонсировано
создание нескольких подобных проектов, наиболее крупными из которых, по оценкам
Knight Frank, станут «Черноголовский» (200 га) и «Зеленоградский» (150 га)
технопарки.
Тенденции рынка
Среди общих тенденций рынка складской недвижимости в Московской области за
первое полугодие 2006 года можно выделить следующие:
увеличение средней площади выводимых на рынок проектов;
интенсивное развитие московского региона как крупнейшего логистического центра
России, выраженное в строительстве современных складских комплексов,
контейнерных терминалов и развитии дорожной инфраструктуры;
активные действия районных администраций по привлечению крупных международных
промышленных компаний в конкурсные проекты;
заключение долгосрочных договоров предварительной аренды на ранней стадии
строительства объектов;
повышение интереса крупных, в том числе российских, инвесторов к рынку складской
недвижимости Московского региона, который выражается в количестве анонсов
крупномасштабных логистических и промышленных парков.
Ценообразование
Ставки аренды складских помещений класса А скорректировались за счет увеличения
нижней границы с $110 до $115 за м2/год. Кроме того, выросла операционная
составляющая, достигшая $30 за м2/год, что обусловлено инфляцией и ростом цен на
стройматериалы.
В классе В увеличилась
верхняя граница арендной ставки с $110 до $120 за м2/год. Эксперты компании
Knight Frank объясняют это тем, что затраты на строительство объектов класса В и
А различаются не так уж значительно, поэтому разрыв в арендных ставках будет
сокращаться.
Анализ ситуации
По оценке специалистов компании Knight Frank, предложение на рынке Московского
региона превышает 890 тыс. м2. На конец II квартала 2006 года в регионе было
построено 2,69 млн м2 складов класса А и В. Но в силу нехватки качественных
складских площадей, отвечающих запросам потребителей, клиентам предлагаются как
построенные объекты, так и строящиеся или даже находящиеся на стадии
проектирования. Таким образом, оценка предложения расширяется за счет объектов,
планируемых к сдаче до I квартала 2007 года включительно. Прирост качественных
площадей за год (с середины 2005 года по середину 2006 года) составил 32%.
Основываясь на заявках на складские помещения классов А и В, спрос в Московском
регионе с начала 2006 года (см. рис. 3) эксперты оценивают в 970 тыс. м2 (без
учета спроса, сохранившегося с прошлого года). По сравнению с первой половиной
2005 года вырос спрос на помещения площадью от 5 до 10 тыс. м2 наряду с
существенным падением в интервале от 1 до 3 тыс. м2. А спрос на объекты площадью
менее 2 тыс. м2 (оценивается в 3,6% от общего) в настоящее время вовсе не может
быть удовлетворен. Причина этого – конструктивные особенности подобных помещений
и желание их владельцев сдать в аренду максимально возможную площадь
единовременно.
Рисунок 3. Карта распределения запросов на складские
площади по шоссе в первом полугодии 2006 г.
анализ
www.skladpro.ru |
