Необходимость согласовывать свои действия при решении жилищной проблемы с органами опеки и попечительства (ООП) часто вызывает досаду у благонадежных родителей. Хлопотная подготовка объемного пакета документов для получения соответствующего разрешения даже при обмене жилья, существенно улучшающем жилищные условия ребенка, раздражает: защита интересов их детей непонятно от кого оборачивается дополнительными неудобствами!
Но не всем детям повезло с родителями. Так что роль ООП трудно переоценить. Под напором суровой действительности и воздействием винных паров иные граждане "играют на понижение" со своей жилплощадью, пытаясь лишить детей столь необходимых в жизни "стартовых условий". А кто-то, хоть и незамеченный в дружбе с зеленым змием и ведущий внешне вполне добропорядочную жизнь, отличается крайней социальной инфантильностью. Такой субъект может рискнуть будущим своих детей (во имя их же интересов), вступая в сомнительные проекты. Показателен случай середины 1990-х годов. Любящая мама двоих детей, интеллигентный библиотекарь, поверила в призывы апологета МММ Лени Голубкова и собралась обменять отдельную квартиру на комнатку в коммуналке. Разницу в деньгах высокодуховная дама решила вложить в финансовую пирамиду, резко разбогатеть и купить две квартиры вместо одной. И страшно расстроилась, когда "блистательную идею" не оценили в РОНО (которому тогда были приписаны функции органа опеки и попечительства), выставив барьер на пути ее фантасмагорической затеи.
Не будем далее полемизировать о целесообразности существующего порядка. В любом случае семьям, которым предстоит решать жилищную проблему и где есть дети-собственники, придется получать разрешительные документы, необходимые при сделках с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним. Напомним основные моменты, важные для этой процедуры, и поможем рассеять традиционные заблуждения.

Классика ошибок

Самая распространенная ошибка родителей - незнание возрастных границ понятия "несовершеннолетний", четко определенных в ГК РФ. До 14 лет дети считаются недееспособными. В их интересах действуют законные представители (чаще всего родители или же опекуны либо попечители). Они расписываются во всех документах вместо детей. Молодые люди 14-18 лет подписывают документы самостоятельно, но "с письменного согласия законных представителей". При этом с 14 лет подросток принимает участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).
По инерции за согласованием часто обращаются не по адресу - в районный отдел народного образования. Но РОНО решало такие вопросы до 1999 года. В соответствии со ст. 34 ГК РФ теперь "органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления". Эти функции переданы в муниципальные образования (МО) или округа (их, к примеру, в Петербурге больше ста). Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Итогом работы комиссии является подписанное главой МО распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка.
Некоторые думают, что согласование необходимо только при ухудшении жилищных условий. На самом деле ни одна сделка, затрагивающая интересы несовершеннолетнего, не будет удостоверена нотариусом и зарегистрирована в Федеральной регистрационной службе без соответствующего распоряжения. Главенствующий принцип, обеспечивающий принятие позитивного решения: доля собственности дитяти не должна уменьшаться, а жилищные условия - ухудшаться.
Проходить комиссию по опеке и попечительству необходимо в органе местного самоуправления по адресу регистрации ребенка, даже если отчуждаемая недвижимость, в которой он является правообладателем, находится в другом месте.

Распространенное заблуждение

Распространенным заблуждением является уверенность некоторых родителей в том, что разрешение органов опеки требуется только в случаях, когда отчуждается собственность ребенка. На самом деле это касается и некоторых иных ситуаций, в которых несовершеннолетний обладал или обладает какими-либо имущественными правами, а именно:
-при приватизации недвижимости, в которой он был ранее зарегистрирован (тем более - включен в ордер), а ныне снят с регистрации, требуется разрешение на исключение ребенка из состава участников приватизации;
-при обмене муниципального жилья, в котором он проживает;
-при его исключении из состава участников приватизации;
-при делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность;
-при оформлении родителями отказа от права преимущественной покупки доли в квартире, где ребенок является сособственником (в том числе - в коммунальной).

Палки в колеса

Органы опеки и попечительства проводят большую работу, в результате которой на свет появляется итоговый документ - распоряжение главы МО, в котором четко указывается: при каких условиях может быть совершено отчуждение недвижимой собственности несовершеннолетнего, какую именно долю в какой именно квартире следует приобрести на его имя взамен продаваемой жилплощади. Подготавливать распоряжения ООП могут до 30 дней с момента подачи полностью сформированного пакета документов. При соблюдении таких сроков объекты недвижимости, к которым причастны дети, автоматически становятся крайне нежеланными участниками рынка. Слишком часто затягиваются, а то и вовсе срываются в последний момент сделки, растянутые во времени. Кроме того, не каждый продавец квартиры, в которую въезжают детки в результате сделки, согласится хлопотать о представлении внушительного пакета документов по своему жилью, заблаговременно заказывать справки, писать какие-то гарантийные обязательства.
К конфликтам и недоразумениям приводит и отсутствие установленных нормативов, на основании которых можно было бы судить о том, не ущемляются ли права ребенка. Посему каждый инспектор, готовящий документы на комиссию, анализирует ситуацию в силу собственного разумения, основываясь на личном, часто субъективном, взгляде на вещи. Не спешите обвинять его в выдвижении парадоксальных требований с целью вымогательства. Вы же не знаете, чего ему по долгу службы пришлось насмотреться! А обжегшись на молоке, он теперь и на воду дует. Поэтому спокойно разъясните ему ситуацию, заблаговременно подготовив документы для обоснования вашего обращения. Кроме того, единых правил, утвержденных для всех муниципальных образований, не существует - планируя сделку, заранее уточняйте нюансы процедуры и список требуемых документов в местной администрации конкретного округа.
Так что, изменения в законе оказались палкой о двух концах: нисколько не упростив процедуру для благополучных семей с детьми - собственниками жилья, они увели в тень судьбу несовершеннолетних, проживающих с родителями "на правах регистрации".
Принятие Федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ" отменило норму, в соответствии с которой ранее требовалось согласовывать с ООП любую сделку с жилплощадью, где дети были всего лишь зарегистрированы. Но вот парадокс! Вместо того чтобы обрадоваться наставшей свободе, нынче уже покупатели и риэлторы по собственной инициативе (или по совету осторожного и вдумчивого нотариуса) нередко настаивают на том, чтобы планируемая сделка с жильем, в котором "прописан" ребенок, была подвергнута пристальному рассмотрению специалистами ООП.
Почему? Прежде всего потому, что внесение "усовершенствований" в Гражданский кодекс (ст. 292) затронуло только те случаи, когда отчуждается недвижимость, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети собственников (и то, если жилье было родителями ранее приобретено иным способом, нежели через приватизацию).
Новые изменения в законодательстве оказались не согласованы с сохраненными нормами. Статья 37 ГК РФ осталась прежней. А в соответствии с нею всякий отказ от прав несовершеннолетнего в результате действий его законных представителей должен сопровождаться контролем органов опеки и попечительства. В результате, многие юристы и нотариусы утверждают: статья 292 вступила в прямое противоречие со статьей 37 того же ГК РФ и статьей 60 Семейного кодекса.
Речь идет обо всех сделках по объектам недвижимости, в которых зарегистрированы дети, не являющиеся собственниками. Раз участие органа опеки не требуется, надзор за такими сделками теперь вообще не проводится. А значит, можно ожидать следующей волны злоупотреблений, когда дети социально ущербных родителей (хоть те и не лишены родительских прав) останутся на улице - родители продадут жилье, выпишутся с детьми из одного помещения, а в другое "забудут" малышей зарегистрировать. А то и вовсе ничего не приобретут взамен, спустив или "потеряв" денежки. Последствия ясны: покупатель окажется втянутым в длительное судебное разбирательство с не всегда предсказуемым результатом.

Если не в ООП, то куда?

Дабы нейтрализовать последствия правовой неразберихи, многие нотариусы разработали и внедрили новый механизм подстраховки. Вместо "незаконного" похода в ООП продавцы недвижимости, вместе с которыми зарегистрированы их несовершеннолетние дети, пишут у нотариуса обязательство. Это нотариальное действие является, по сути, односторонней сделкой, влекущей за собой определенные правовые последствия. Суть обязательства - перерегистрировать детей по новому адресу пребывания родителей, обеспечив их нормальными условиями проживания. Только так можно рассчитывать, что дети не "потеряются" и в дальнейшем не станут проблемой для нового собственника недвижимости.

Однако жестко обязать нотариусов следовать данной практике никто не может - новшества в законе придали таким заявлениям статус добровольных, регистрирующие органы их не требуют. Тем не менее, покупателям недвижимости "с прописанными детками" следует учесть возможность оформления подобного документа и пользоваться ею, даже если нотариус, к услугам которого они прибегают, сам не предлагает этой меры